De meest gestelde vragen over de koop en verkoop van een huis.
Algemeen
De Vereniging van Eigenaars, kortweg de VvE, is de vereniging waar je lid van wordt als je een appartement koopt. De VvE regelt alles m.b.t. het gebouw waarin je woont. Zoals het onderhoud, de verzekering, de servicekosten etc. Bij de koop van een appartement is het belangrijk om te weten of de VvE actief is. Een actieve VvE zorgt ervoor dat er servicekosten berekend worden, dat het onderhoud gepland wordt, dat er jaarlijks een vergadering gehouden wordt, dat er een bedrag gereserveerd wordt om het onderhoud uit te voeren en dat het gebouw voldoende verzekerd is.
De oplevering van een woning wordt in overleg tussen verkoper en koper bepaald. Dit is onderdeel van de onderhandeling. Sowieso heeft de koper de tijd nodig om zijn/haar hypotheek te regelen. Dat duurt ongeveer 6 tot 8 weken. Daarna moet de notaris de overdracht voorbereiden. De gemiddelde oplevertermijn is ongeveer 3 maanden. Maar als een koper zijn eigen woning nog moet verkopen, kan hij/zij gebaat zijn bij een langere oplevertermijn. Hetzelfde geldt voor de verkoper als hij/zij moet wachten tot zijn nieuwe woning wordt opgeleverd. Tenslotte kan het zo zijn dat het huis al leeg staat en de verkoper dus een snelle oplevering wil. Het is dus van belang om al bij de bezichtiging te vragen welke oplevertermijn gewenst is.
Zodra een verkoper en een koper overeenstemming hebben over de koopprijs en de overige voorwaarden, wordt de koopakte opgesteld. Hierin staat wat de verkoper en koper afgesproken hebben. Dat is o.a. de prijs, de opleveringsdatum, de ontbindende voorwaarden en eventuele andere afspraken. Daarnaast staan de gegevens van de verkoper en koper in de koopakte net als de omschrijving van de woning met grond, al dan niet erfpacht, of van het appartement met alles wat erbij hoort. Bijvoorbeeld een berging of een garage. Ook staat in de koopakte wat er gebeurt als één van de partijen zijn afspraken niet nakomt. Dan is er een boeteclausule van toepassing. Als beide partijen akkoord zijn met de akte wordt deze ondertekend. Daarna heeft de koper nog 3 dagen bedenktijd.
Zodra de door verkoper en koper getekende koopovereenkomst door de koper ontvangen is, begint voor de koper om 12 uur ’s nachts de 3 dagen bedenktijd. In deze periode kan de koper besluiten om toch van de koop af te zien. Dit kan zonder reden gedaan worden. Vraag aan de verkopend makelaar tot wanneer deze periode duurt, want er zijn regels aan verbonden. Zo mag deze periode niet eindigen op een zondag of een feestdag en moeten er minimaal 2 werkdagen in zitten. Het kan voor komen dat, als je rond de kerstdagen een koopakte tekent, er wel 5 dagen in zitten.
De notaris wordt gekozen door de koper aangezien de kosten voor de notaris door de koper betaald worden. Deze kosten zijn een onderdeel van de kosten koper. De kosten kunnen per notaris verschillen, dus het is verstandig om bij meerdere notarissen een offerte aan te vragen.
Een aankoopmakelaar is een makelaar die de koper helpt bij de koop van de woning. Hij heeft dus een andere pet op dan de verkoopmakelaar. De aankoopmakelaar geeft de koper advies over de reële prijs van een woning, over de bouwkundige staat, de onderhandelingsstrategie, uitleg over de koopakte en alles wat bij de koop van een huis komt kijken. In dit geval betaalt de koper zijn eigen makelaar.
Verkoop
Het begint bij het oriënteren op een goede makelaar. Kies iemand waarbij je een goed gevoel hebt. En natuurlijk kennis van zaken en kennis van de markt. Vaak nodigen mensen 2 of 3 makelaars uit voor een eerste oriënterend gesprek. Maak voor het gemak een vragenlijstje. Hiermee kan je niks vergeten en stel je aan elke makelaar dezelfde vragen. En kijk vervolgens wie op jou de beste indruk maakt.
De vraagprijs komt tot stand in een overleg tussen verkoper en zijn makelaar. De makelaar schat op basis van zijn marktkennis de marktwaarde van het huis. Dit doet hij o.a. op basis van vergelijkbare huizen die in de buurt recent verkocht zijn. Maar hij kijkt ook naar de huizen die op dat moment te koop staan. Ook de staat van onderhoud, de locatie, de luxe én de mate van verduurzaming zijn bepalend voor de waarde. Vervolgens gaan de verkoper en de makelaar in overleg wat de beste vraagprijs is.
Nee dat hoeft niet. De aanbieding van het huis met een vraagprijs is bedoeld om met elkaar in gesprek te komen. Over de prijs en de condities zoals hypotheek, oplevering, roerende zaken etc. Pas op het moment dat de verkoper het hier mee eens is en de woning gunt aan de koper is er sprake van een koop. Wat altijd van belang is, is dat de verkoper de koop aan een koper gunt.
Als bij het begin van de verkoop het duidelijk is dat heel veel kijkers het huis willen bezichtigen, kan je er van uit gaan dat er meerdere bieders zullen zijn. Als het goed is, speelt de verkopende makelaar hier op in en stelt een einddatum met tijdstip waarop het bod door de makelaar ontvangen moet zijn. Van de bieders wordt verwacht dat zij hun uiterste bod uitbrengen, want onderhandelen is in dit geval niet mogelijk. Uit de bieders kiest de verkoper op advies van zijn makelaar wie de koper wordt. Maar er kan ook voor een andere werkwijze gekozen worden. Vraag daarom aan de makelaar wat de onderhandelingsprocedure zal zijn. Of, beter nog, schakel je eigen aankoopmakelaar in, want die kent de klappen van de zweep.
Nee, je hoeft niet aan de hoogste bieder te verkopen. Stel er komen meerdere biedingen binnen. Allemaal met verschillende prijzen en verschillende voorwaarden. Dan kan het zo zijn dat het hoogste bod veel voorwaarden heeft. Zoals het verkrijgen van 100% hypotheek, het laten maken van een bouwkundige keuring, een voor jou ongunstige opleverdatum. Het kan voor jou als verkoper dan interessanter zijn om voor een wat lager bod te kiezen, waarbij de voorwaarden gunstiger zijn. Uiteraard is dan het verschil in prijs tussen het ene bod en het andere bod bepalend voor wie je gaat kiezen. Hierin is de rol van je makelaar belangrijk, want die heeft alle kandidaten gezien en gesproken.
De koop/verkoop is pas definitief op het moment dat de koper de volledig getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Het is pas definitief als er voldaan is aan het zogenaamde schriftelijkheidsvereiste. Dat houdt in dat de akte door beide partijen ondertekend moet zijn. Vervolgens heeft de koper nog 3 dagen bedenktijd.
Uiteraard kan je de bezichtigingen van je huis zelf doen. Wie kent zijn huis nou beter dan de eigenaar. En daar schuilt nou juist het gevaar. Ik heb de ervaring dat een verkoper heel veel over zijn huis wil vertellen, terwijl de kijker in eerste instantie alleen maar het huis wil zien en alle indrukken goed op zich wil laten inwerken. Als tijdens zo’n bezichtigingsronde de verkoper continue aan het woord is, moet de kijker zich dus op 2 zaken focussen: de woning en het verhaal van de verkoper. Met als resultaat dat als hij buitenstaat van het huis én het verhaal van de verkoper weinig meer weet. Mijn stelling is: een bezichtiging is meer dan het huis laten zien. Een kijker moet een huis kunnen “ruiken, voelen en proeven”. Kortom hij/zij moet zicht een goed beeld kunnen vormen of hij zich in dit huis ziet wonen. Dus moet je hem de tijd en de rust geven om het huis goed te bekijken en tot een oordeel te komen. Bij een 2e bezichtiging kan je dieper op de details ingaan en dit dan bijvoorbeeld door de verkoper laten doen. Tot slot, niet alle kijkers vinden het prettig om met de verkoper geconfronteerd te worden.
Als je je huis gaat verkopen, wil je de beste prijs en wil je dus dat iedereen weet dat je huis te koop staat. Je zet het op Funda en op social media etc. Dan is een bord dus ook een belangrijk verkoopmiddel. 1. Het geeft herkenbaarheid bij de mensen die komen kijken “O, daar is het” 2. De toevallige passant, die niet elke dag op Funda kijkt, ziet ook dat het huis te koop is en gaat vervolgens op Funda verder kijken en belt de makelaar voor een bezichtiging. 3. De buurman om de hoek kan het huis onder de aandacht brengen bij vrienden die op zoek zijn, of een collega. Kortom de meest effectieve en gratis reclame voor je huis.
Vraag aan de makelaars die je uitnodigt of zij een gratis waardebepaling van je huis kunnen maken. Dit is een inschatting van wat jouw huis kan opbrengen. Deze waardebepaling is gratis en verplicht je tot niets.
Kopen
Tsjah, dat is een lastige. Ik verwoord het altijd zo: “Kijk naar een woning, en alles wat je ziet tussen de fundering en de nok van het dak moet je op letten.” Veel dus. Ik heb hiervoor een handige checklist gemaakt. Want het gaat niet alleen om huis, maar ook in de omgeving zijn er veel zaken waar je op moet letten. Deze checklist kan je bij mij opvragen. Ik stuur ‘m graag toe.
Op het moment dat je een huis wil kopen, doe je een bod. Op het moment dat de verkoper een tegenbod doet, ben je in onderhandeling. Dat wil niet zeggen dat anderen geen bod meer uit mogen brengen. Echter, als dat gebeurt moet de verkoper jou als eerste bieder nog een kans geven om je bod aan te passen.
Nee, je bent dan nog niet de koper. De vraagprijs is slechts een uitnodiging tot het doen van een bod. Onder of boven de vraagprijs. Vervolgens is het aan de verkoper om dot bod wel of niet te accepteren. Pas als de verkoper je bod accepteert, is er een koop/verkoop tot stand gekomen.
Kosten koper zijn de kosten die je als koper hebt bij de koop van een huis. Hieronder vallen 2% overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van levering. Daarnaast zijn er andere kosten die je als koper hebt: kosten van de notaris voor de hypotheekakte, het taxatierapport voor de bank, de advieskosten van de hypotheekadviseur, eventueel een bouwkundig rapport en wellicht de kosten voor je aankoopmakelaar. Je ziet, veel kostenposten. Het is daarom verstandig om bij diverse partijen offertes op te vragen, zodat je weet waar je aan toe bent. Maar, let op: Goedkoop kan duurkoop zijn. Vraag je makelaar wie hij kan aanbevelen. Hij kent de meeste partijen.
Ontbindende voorwaarden zijn voorwaarden die je vermeldt bij het doen van een bod. De meest voorkomende zijn: het verkrijgen van een hypotheek en het laten maken van een bouwkundig rapport. Mocht je de hypotheek niet rondkrijgen of komen er veel gebreken naar voren uit het bouwkundig rapport, dan kan je op basis van deze voorwaarden van de koop afzien. Een andere mogelijkheid is dat je de koopakte niet wil ontbinden, maar met de verkoper in gesprek gaat om bijvoorbeeld de koopsom aan te passen en zodoende de koop alsnog door te laten gaan. In dit geval is het handig als je een aankoopmakelaar hebt. Hij weet hoe je dit moet aanpakken.
Kosten
De makelaar wordt betaald door degene die de makelaar opdracht geeft. Dit is de verkoper als het huis verkocht moet worden en soms de koper als hij/zij een eigen makelaar heeft ingeschakeld voor de begeleiding bij de koop van een huis. (zie aankoopmakelaar)
Servicekosten zijn kosten die door de VvE aan de eigenaren van de appartement in rekening gebracht worden. Het bedrag wat iedere eigenaar betaalt is afhankelijk van de grootte van het appartement. Met al deze betalingen worden de kosten betaald, zoals: het onderhoud van het gebouw, de opstalverzekering, liftonderhoud, kosten voor de administratie en reserveringen voor de toekomst. Als bijvoorbeeld de dakbedekking vervangen moet worden, moet er wel geld in kas zijn om dat t.z.t. te betalen.